本页由 Burak Unal 撰写并持续更新。他是土耳其注册商标与专利代理人（Marka ve Patent Vekili，注册号 1677 和 2900），也是伊斯坦布尔持牌房地产经纪人（Emlak Danışmanı，执业证号 3408704）。
最近更新
外国人可以在土耳其买房，而且一直在买。一笔干净的交易和一笔昂贵的交易，区别很少出在当天谈下来的价格上，而在于付款之前，产权记录、规划档案和评估报告到底核对了多少。
我代表买方，不代表卖方。作为持有 3408704 号执业证的持牌房地产经纪人（Emlak Danışmanı），我负责找房、统筹各项核查、在谈判中站在您这一侧，并陪同您在土地登记局（Tapu Müdürlüğü）完成过户。除土耳其语外，我以英语和中文工作。
签约之前要核对什么
在土耳其，尽职调查是一项文件工作，而下面每一份文件都可以在支付定金之前取得。跳过它们的交易并不会更快，只是在问题浮现之前显得更便宜。
- 产权记录本身：所有权、抵押、留置、查封，以及任何在过户后仍然存续的注记
- 规划与许可状况，包括入住许可（iskan），以及建成部分是否与批准的图纸一致
- 由持牌评估师出具的独立评估报告：向外国人过户时属于强制要求，值得逐页读完而不是收进档案
- 军事禁区查询，以及适用于外国人取得不动产的法定限制
我在哪些板块找房，为谁找
伊斯坦布尔不是单一市场。欧洲区的租金回报需求和亚洲区的自住家庭需求，会导向不同的区、不同的楼龄和不同的退出预期。因此需求确认永远排在看房源之前。
- 自住型住宅，从成熟的中心城区到新建项目
- 以出租回报为导向的购置，按现实的净租金而不是挂牌毛回报来评估
- 商铺与写字楼，包括对现有租约的核查
- 期房购置，此时开发商的过往记录和合同条款比样板间重要得多
一笔交易如何推进
- 01
需求确认与初选
我们先谈清楚您买什么、为什么买：预算、用途、持有期限，以及对楼龄和装修的容忍度。我会带着符合需求的备选清单回来，并把我建议排除的房源和理由一并写上。
- 02
看房与谈判
我陪您现场或视频看房，用可比成交价而不是挂牌价给备选清单定价，并在谈判桌上站在您这一边。下述核查结果出来之前，不签任何文件。
- 03
尽职调查与评估
我调取产权记录，核对规划与许可状况，并委托持牌评估。凡需要律师、会计师或测绘师的事项，都转介给相应的持牌专业人士，而不是靠猜测。
- 04
过户与交房
我准备过户材料，在买方不懂土耳其语时安排土地登记局要求的宣誓翻译，陪同您出席过户预约，并一直协助到水电过户与交房完成。
关于在伊斯坦布尔买房的问题
外国人可以在土耳其完全拥有房产吗？
多数情况下可以，产权登记在您本人名下，与土耳其买家拿到的是同一种房产证。基于国籍的限制、军事禁区查询和法定面积上限仍然适用，因此房源会在出价之前就按这些条件核对，而不是事后再补。
买房过程我必须人在伊斯坦布尔吗？
不必全程在场。看房可以视频进行，核查在这边完成，但产权过户要在土地登记局签署，或由您本人到场，或由持有格式正确的授权委托书的代理人代为办理。哪些环节确实需要您本人出席，我会提前告诉您。
评估报告真的有必要吗？
向外国人过户时它是强制的，而且是整个档案里最有用的一份文件。它在您做决定的那一刻给出独立、持牌的价值意见，而那正是卖方报价最不可靠的时候。
官方来源
告诉我您想找什么
预算、想要的区或板块，以及这套房子的用途。有这些就够了，我会回复以今天的伊斯坦布尔市场这笔钱能买到什么，以及在您签约前我会核查哪些内容。
我通常会在一个工作日内回复。